บทความงาน หางาน สมัครงาน บทความทั่วไป

วันเสาร์ ที่ 05 ธันวาคม 2552

คอนโดมิเนียมที่กลายเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ถูกเจ้าหนี้ที่เป็นสถาบันการเงินฟ้องร้อง และยึดห้องชุดออกขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดี แต่ผู้ซื้อรายใหม่กลับไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากเจ้าของเดิมทิ้งภาระหนี้ที่เกิดจากการค้างชำระค่าส่วนกลาง และนิติบุคคลอาคารชุดแต่ละแห่งก็ไม่ยินยอมออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ ส่งผลให้เกิดทรัพย์รอการขายค้างที่กรมบังคับคดีค่อนข้างมากนั้น
   
ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด ใหม่ ปี 2551 ตามมาตรา 18 กำหนดว่าหากเจ้าของห้องชุดไม่ชำระค่าส่วนกลางในเวลาที่กำหนด จะต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น และในกรณีที่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนขึ้นไป จะต้องชำระเงินเพิ่มไม่เกินร้อยละ  20 ต่อปี โดยกฎหมายได้ให้อำนาจนิติบุคคลต้องบวกค่าเบี้ยปรับ ดอกเบี้ย และค่าติดตามทวงถามในกรณีที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง
   
การที่ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากนิติบุคคลอาคารชุดไม่ยอมออกหนังสือรับรองการปลอดภาระหนี้ค่าส่วนกลางให้ เพราะ ต้องการให้ผู้ซื้อรายใหม่รับผิดชอบกับภาระค่าหนี้จากค่าส่วนกลาง พร้อมดอกเบี้ย เบี้ยปรับ ค่าทวงถาม ที่เจ้าของเดิมได้ค้างชำระไว้
   
ขณะเดียวกันผู้ซื้อรายใหม่ไม่สามารถตกลงใจยอมรับภาระหนี้ดังกล่าวได้ เนื่องจากมองว่าไม่เป็นธรรม และห้องชุดบางแห่งราคาซื้อขายห้องชุดยังถูกกว่าค่าส่วนกลางรวมทั้งเบี้ยปรับ ดอกเบี้ย และค่าทวงถามต่าง ๆ ทำให้หลายรายจำเป็นต้องส่งคืน ห้องชุดให้กับกรมบังคับคดี
   
โดยกรมบังคับคดีมีแนวความคิดที่จะแก้ไขกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง โดยอยู่ระหว่างการดำเนินการดังนี้ 1. กำหนด ให้เจ้าพนักงานบังคับคดี มีหน้าที่ต้องแจ้งนายทะเบียน พนักงานเจ้าหน้าที่ หรือบุคคลอื่น ผู้มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย โอนทรัพย์สิน หรือแก้ไขทางทะเบียนให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์ (เพิ่มเติม 309 จัตวา วรรคหนึ่ง) 2. กำหนดหลักเกณฑ์ในการโอนกรรม สิทธิ์ห้องชุดที่ซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยไม่ให้นำบทบัญญัติมาตรา 29 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาใช้บังคับกับกรณีนี้ (เพิ่มเติมมาตรา 309 จัตวา วรรคสอง)
   
ทั้งนี้เพื่อแก้ไขปัญหาข้อขัดข้องในทางปฏิบัติต่าง ๆ และทำให้เกิดความเป็นธรรม เพื่อให้กระบวนการโอนห้องชุดดังกล่าวดำเนินไปด้วยความเรียบร้อย และเพื่อคุ้มครองให้ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาด ไม่ต้องรับผิดค่าใช้จ่ายส่วนกลางก่อนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากความผิดดังกล่าวควรเป็น ของเจ้าของเดิม.

ดินสอพอง
lawofrealty@gmail.com

สนับสนุนโดย